不動産の査定額はどう決まる？「高い査定＝良い査定」ではない理由

「どうやってこの金額になるんですか？」
査定のときに、ほとんどの方がそう聞かれます。

不動産の査定額は、感覚や雰囲気で決めているわけではありません。どのような基準で算出されているのか、その裏側を少しお話しします。

1. 「実際に売れた価格」を基準にする

まず参考にするのは、近隣で実際に売れた価格です。大切なのは、“今売りに出ている価格”ではなく、“実際に成約した価格”を見ることです。

売り出し価格はあくまで売主様の「希望」です。本当に市場で動いた価格を見ることで、そのエリアの現実が見えてきます。

2. 物件固有の条件を確認する

同じ町内でも、条件が少し違うだけで金額は変わります。具体的には以下の項目を精査します。

• 前面道路の広さ・接道状況
• 駐車場の有無（何台停められるか）
• 建物の築年数や維持状態
• 過去のリフォーム履歴

3. 今の市場の動きを読み解く

さらに、その時々の社会情勢や需要も加味します。

・そのエリアに今、需要があるか
・競合となる似た物件が多く出ていないか
・住宅ローン金利の影響はどうか

こうした要素を総合して、“いくらなら現実的に動くか”を考えます。