不動産の査定をするとき、皆さんは何を基準に価格を決めていると思いますか？

近隣でいくらで売れたのか、同じような広さの土地はいくらで売り出されているのか？そのような周辺の事例を調べることは査定をするうえでとても大切です。

でも実際は近所の売買事例を調べるだけでは正確な査定価格が分かるわけではありません。

今回ご相談いただいたのは、可児市広眺ケ丘にある中古戸建てです。土地約165㎡、建物約65㎡、木造で築40年ほどの住宅でした。

今回は仲介での売却を前提に国土交通省の不動産取引価格情報や周辺の売出事例などを確認しながら査定を行いました。

その際、どのような事例を参考にしているのか？そして数字だけでは判断できない部分についても、できるだけ分かりやすくご説明しています。

今回の査定物件｜可児市広眺ケ丘の中古戸建て

査定では、まず対象物件の周辺で土地や中古戸建てがどのくらいの価格で取引されているのかを確認します。

同じ広眺ケ丘でも土地の広さや建物の大きさ、築年数、道路との接し方、駅までの距離などはそれぞれ違います。条件が違えば、価格も変わってきます。

周辺の売買事例を確認すると、価格には大きな幅がある

今回は対象物件からおおむね300mの範囲を中心に、周辺の中古戸建てや土地の事例を確認しました。

国土交通省の不動産取引価格情報には、広眺ケ丘周辺で過去に取引された中古戸建ての情報が掲載されています。築40～50年程度の住宅でも、取引価格には幅があり、数百万円台の事例から1,000万円を超える事例まで見られます。

周辺の売出事例を見ても築年数の古い戸建ては数百万円台から1,000万円前後まで価格に差があり、土地についても面積や場所によって売出価格はさまざまです。

築40年の住宅でも建物の状態が良くそのまま住める物件と、大規模な修繕が必要な物件ではかかる費用が大幅に違います。

土地の広さが同じでも、駐車場が確保できるか、敷地が使いやすい形か、道路との高低差があるかなどによっても評価は変わります。

そのため周辺の事例というのは査定の指標・参考にはなりますが、それだけで価格を決めることはできないのです。

国土交通省のデータ

現在は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などを利用することで一般の方も過去の取引価格を調べることができます。

売却を考える際に相場を知るための参考資料として活用できますが、

国土交通省の取引価格情報は取引当事者の事情（一般なのか業者なのか）や物件ごとの条件（リフォーム有無等）によって価格に乖離があります。

また、売出価格と実際に成約した価格はイコールではありません。売り出している価格はあくまで売主が希望している価格であり、その金額で売れたわけではないのでデータ上の高めの金額をみて「じゃあうちも？」とならないように気を付けましょう。

周辺の事例を調べるときは、取引価格なのか、売出価格なのかを区別し、いつの情報なのかも確認する必要があります。

参考：国土交通省 不動産情報ライブラリ

実際の物件を見て判断することが大切

周辺の取引事例をたくさん集めても、物件そのものには「力」や「特色」「雰囲気」がそれぞれあります。

ここは施主様（だいたい売主様）が力を入れたこだわり箇所であったり、メーカー（ブランド）、LDKの造りや使い勝手はもちろん立地や近隣周辺の雰囲気も関わってきます。

また、駐車場の有無や道路との高低差、敷地の形状、隣地との関係、実際につぎに使う方の人物像など、写真や数字だけでは判断しにくい部分もあります。

第三者からみた「需要」が要となります。今回の物件ならどのくらいの価格で売り出すのが市場の上限なのか、想定はいくらで買取（下限）はいくらなのかを考えてご提案していきます。

不動産査定はデータと経験の両方が大切

不動産は１つとして同じものがないと言われているとおり、同じ地域、同じ築年数、同じくらいの土地面積だからといって同じ価格になることはありません。

実際の物件を確認し、どこが評価できるのか、どこに注意が必要なのか、購入する人にとってどのような物件なのかを見定める必要があるため、

データを読み解く力だけでなく、これまでの査定や売却の経験も重要だと考えています。

「近所の家がいくらで売りに出ているから、うちも同じくらいで売れるはず」と思い、実際に査定や売り出ししてみると想像とは違う結果になることもあります。

大切な不動産だからこそ、数字だけで判断せず物件そのものをしっかり確認したうえで売却方法や価格を考えてみませんか。