「建物が登記されていないんだけれど、このまま売却できるのだろうか？」

相続した実家や長年所有している空き家について調べてみると、建物の登記がされていない。そんなケースがあります。

建物が未登記だと聞くと、売却できないのではないか？登記するために高額な費用がかかるのではないか？と不安になる方もいると思います。

今回ご相談いただいたのは土岐市駄知町にある空き家になって約3年の住宅です。

建物が未登記の状態でしたが、空家パートナーでは未登記のまま現状買取させていただきました。

今回はそもそも未登記とはどういう状態なのか、どんな問題があるのか、登記する場合の費用や注意点について解説します。

未登記建物とは？そもそも何が登記されていないの？

未登記建物とは、簡単にいうと法務局に建物の登記記録が作られていない建物のことです。

通常、建物を新築した場合には所在地や種類、構造、床面積、所有者などを登記します。これによって、法務局でその建物の情報や所有者を確認できるようになります。

ところが、昔建てた建物や増築した建物などでは登記がされないまま現在まで残っていることがあります。

ここで１つ注意なのが、固定資産税の通知が届いていても建物が登記されているとは限らないということです。

市町村が固定資産税を課税するために建物を把握していることと、法務局で建物の登記がされていることは別の話なんです。

そのため、まずは法務局で建物の登記記録があるかどうかを確認する必要があります。

未登記のままにしておくと、どんな問題がある？

未登記だからといってすぐに建物が違法なものになったり、所有権がなくなったりするわけではありません。

しかし、登記がないと売却や相続などの場面で手続きが複雑になることがあります。

1. 誰が所有者なのか確認しにくい

登記されている建物であれば、登記簿を確認することで所有者の情報を調べられます。

一方、未登記建物には建物の登記簿がありません。そのため、誰が建物を所有しているのか、どのような経緯で所有権を取得したのかを確認しなければなりません。

建築した人がすでに亡くなっている場合や相続が何代も続いている場合は、所有者を確認するだけでも時間がかかることがあります。

2. 売却や担保設定の手続きが複雑になる

買主が住宅ローンを利用する場合など、建物の登記が必要になるケースがあります。また、売買の前に所有者や建物の状況を確認する必要があるため、通常の不動産売買より手続きが複雑になることがあります。

買主が見つかっても登記の問題が解決できず、契約や引き渡しが進まないというパターンも考えられます。

3. 相続したときに手間が増える

相続人が複数いる場合や、建築した人がすでに亡くなっている場合は、誰が建物を引き継いだのかを確認するための資料が必要になることもあります。

そのまま次の世代に引き継いでしまうと関係する相続人が増え、さらに手続きが難しくなる可能性があります。

未登記建物を登記するには、どれくらい費用がかかる？

未登記建物を正式に登記する場合、一般的には「建物表題登記」と「所有権保存登記」という手続きが関係します。

それぞれ役割が違い、依頼する専門家も異なります。

実際にどのくらいの費用がかかるのか。

建物の規模や築年数、資料の有無、所有者を証明するための調査内容によって変わりますが、既存の未登記住宅を専門家に依頼して登記する場合、費用の目安は次のようになります。

このほかに所有権保存登記には登録免許税がかかります。原則として、課税標準となる建物の価額に0.4％を掛けて計算します。

登録免許税の計算に使う建物の価額が100万円なら、税額は4,000円です。実際の課税標準は固定資産課税台帳の価格などをもとに確認します。

なお、建物表題登記そのものには登録免許税はかかりません。

古い建物で建築当時の資料が残っていない場合や、所有者を証明する書類が不足している場合は、追加調査が必要になり、費用が高くなることもあります。

実際の費用は建物の状況や専門家によって異なるため、事前に見積もりを取ることをおすすめします。

未登記建物は、必ず登記できるとは限らない？

未登記建物は、古い建物だから登記できないというわけではありません。何十年も前に建てられた建物でも、必要な資料や所有者を確認できれば登記できる場合がありますが

すべての建物が簡単に登記できるわけではありません。

また、登記をするためには建物の所有者を証明できることが重要です。固定資産税を支払っているという事実だけで、必ず所有権を証明できるわけではありません。

資料が不足している場合でも、代わりになる書類や調査方法が見つかることはあります。まずは土地家屋調査士や司法書士に相談してみることが大切です。

なお、建物の表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記などの権利に関する登記は司法書士が主な相談先になります。

未登記建物でも空家パートナーなら現状のまま買取相談できます

今回、土岐市駄知町でご相談いただいた物件も、建物が未登記の状態でした。

空き家になって約3年。一般的な不動産売却では、未登記建物の登記をどうするのか、誰が所有者なのか、必要な手続きをどこまで進めるのかなど、事前に確認しなければならないことがあります。

「登記を済ませてからでないと売れないのでは？」と不安になる方もいるかもしれません。

しかし、未登記建物だからといって所有者側で登記を済ませなければならないとは限りません。

空家パートナーでは、今回のように状況を確認したうえで未登記のまま現状買取できます。

未登記建物の売却では、所有者や相続関係、建物の状況によって必要な手続きが変わります。すべての物件を未登記のまま買取できるわけではありませんが、最初から諦める必要もありません。

登記をするために費用をかける前に、まずは一度ご相談ください。

土岐市駄知町をはじめ、周辺地域の未登記建物や空き家についても、空家パートナーがご相談をお受けしています。

長年そのままになっている建物や、登記の状況が分からない住宅でも、まずはお気軽にお問い合わせください。