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営業時間／9:00〜18:00
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「崖の上にある実家を相続したけど売れない…」
土岐市でのご相談です。
これまで私たちが対応した崖案件で多かったのが、
・崖条例に該当している
・土砂災害警戒区域（レッドゾーン）
・擁壁（土留め）がない
・下に住宅があり危険
といったケースです。
こうした物件は、一般的な仲介では買主が見つかりにくく、売却が長期化することも少なくありません。
今回は、実際にある「崖地空き家」の問題について、条例・費用・リスクも含めて詳しく解説します。
土岐市内の築古戸建て
今回ご相談いただいたのは、崖の上に建っている築古空き家でした。
建物自体はまだ使用できそうな状態でしたが、問題は土地条件でした。
「もし崩れたら責任問題になるのでは…」という不安からご相談いただきました。
通称「崖条例」と呼ばれる建築制限があります。
一定以上の高さの崖がある場合、
・建築できる位置が制限される
・擁壁工事が必要になる
・再建築に大きな費用がかかる
・建築確認が下りない場合がある
という問題が発生します。
特に古い空き家では、「昔は建てられたが、今の基準では厳しい」というケースが非常に多くなっています。
つまり、“今ある建物”は存在していても、
建替えや再利用が難しい土地になっているケースがあるということです。
さらに最近は、土砂災害警戒区域（レッドゾーン・イエローゾーン）の影響も大きくなっています。
特にレッドゾーンの場合、
・住宅ローン審査が厳しくなる
・買主が敬遠しやすい
・建築制限が増える
・保険加入が難しい場合がある
といった影響があります。
結果として、一般仲介では「そもそも問い合わせが来ない」という状況になりやすくなります。
崖地物件で特に大きいのが、「擁壁（土留め）」の問題です。
古い石積みや、そもそも土留めが存在しないケースでは、補強工事が必要になることがあります。
擁壁工事の費用目安
・簡易補修：50万〜150万円前後
・RC擁壁新設：300万〜1,000万円超
・解体＋造成工事：さらに高額になるケースあり
特に「下に住宅がある」場合は、近隣被害リスクもあるため、より慎重な判断が必要になります。
崖地・レッドゾーン物件は、一般仲介ではかなり売却難易度が高くなります。
・住宅ローンが通りにくい
・建築制限が複雑
・擁壁責任が不安
・将来的な崩落リスク
・一般の買主が避けやすい
さらに、仲介の場合は契約不適合責任の問題もあり、
「後から地盤問題が見つかった」 「土砂災害リスク説明が不十分だった」
といったトラブルに発展するケースもあります。
今回のお客様も、
「この先ずっと崖を気にしながら持ち続けるのが不安」
というお気持ちが強く、最終的には現状のまま買取をご希望されました。
弊社の買取では、
という形で進めることができます。
崖地の空き家は、
・崖条例
・レッドゾーン
・擁壁問題
・近隣被害リスク
など、普通の空き家とは違うリスクがあります。
特に、「危ない気がするけどそのままにしている」という状態が最も危険です。
まずは現状確認だけでも大丈夫です
「崖条例に該当しているか分からない」
「このまま持っていて大丈夫なのか不安」
「売れるのか知りたい」
そんな状態でも問題ありません。
まずは現地や法規制を確認することで、今後の方向性が見えてきます。
滝田 謙介 （空家パートナー代表）
宅地建物取引士：岐阜県知事免許(1)第5381号
(公社)岐阜県宅地建物取引協会 東濃支部
30,000件以上の空き家問題を解決してきた「空き家買取のプロ」。他社で断られた困難物件の再生にも積極的に取り組み、地域に根差した丁寧なヒアリングを大切にしています。
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