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営業時間／9:00〜18:00
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「草刈りは年に2回やっているし、月に一回は見に行っています。管理はしているので大丈夫です」
瀬戸市でよく聞く言葉です。管理の意識がある方ほど「うちは大丈夫」という安心感を持っています。ただし2023年12月に法律が大きく変わり、「管理しているつもり」でも行政から通知が届くケースが増えています。
何が変わったのか、何が問題なのかを整理します。
改正前の空家等対策特別措置法（2015年施行）では、「特定空家等」（著しく危険・衛生上有害・著しく景観を損なうなど）のみが行政措置の対象でした。特定空家に指定されるまでには、かなり深刻な状態になる必要がありました。
2023年12月改正で何が変わったか（空家等対策特別措置法改正）
改正後は「管理不全空家等」という新しい区分が創設されました。これは「そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある」段階から行政が介入できる制度です。
つまり「まだ倒れていないが、このまま放置すれば倒れる可能性がある」という段階から、行政が指導・勧告を行えるようになりました。
勧告を受けた場合の影響：
住宅用地の固定資産税特例（最大1/6軽減）が解除されます。解除されると課税標準額が最大6倍になり、翌年度から固定資産税が大幅に増税されます。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法（改正法の概要）」2023年12月
国土交通省のガイドラインが示す管理不全の例を見ると、「草刈りをしているから大丈夫」とは言えないことがわかります。
管理不全空家等の判断基準（国土交通省ガイドラインより）
【建物の状態に関するもの】
・屋根・外壁の一部が損傷・剥落している
・窓ガラスが割れている・サッシが変形している
・建物が傾いている・基礎が損傷している
・雨どいが外れている・落下するおそれがある
【敷地の状態に関するもの】
・雑草・樹木が著しく繁茂し、道路や隣地に越境している
・塀・門扉が傾いている・崩れかけている
・敷地内にゴミが放置されている
【その他】
・害虫・害獣の発生・悪臭がある
・不法投棄物が放置されている
草刈りを年2回やっていても、建物の外壁が剥落している・窓ガラスが割れている・雨どいが外れているという状態であれば、管理不全空家等として指導を受ける可能性があります。
瀬戸市では坂道の多いエリア（水野・幡山・品野地区など）に築40〜50年以上の建物が多く存在します。こうした物件は外壁・屋根の劣化が進みやすく、「自分では管理しているつもり」でも行政判断では管理不全とみなされるケースが起きやすい環境です。
固定資産税の試算例（瀬戸市・土地100㎡・評価額400万円）
現在（住宅用地特例適用中）：
課税標準額：400万円 × 1/6 ＝ 約66万円
固定資産税：66万円 × 1.4% ≒ 年間約9,300円
勧告後（特例解除）：
課税標準額：400万円 × 1/1 ＝ 400万円
固定資産税：400万円 × 1.4% ＝ 年間約56,000円
差額：年間約47,000円の増税
10年持ち続けると：約47万円の追加負担
※土地のみの試算です。都市計画税・建物分は別途発生します。
行政から「管理不全空家等」として指導の通知が届いた段階では、すでに「このまま放置すれば危険」という判断がなされています。この状態から改善するには、次の2つ。
選択肢① 修繕して管理状態を改善する
外壁補修・屋根修理・雨どい取替などが必要。費用は30〜200万円程度。この費用を負担した上で売却しても、修繕費分が売却価格に上乗せされるわけではない。
選択肢② 売却・解体して所有権を手放す
売却または解体により所有権がなくなれば、管理不全空家等の問題は解消される。現状のまま買取業者に売れば、修繕費ゼロで対応できる。
通知が来る前に動くことが、コスト・手間・精神的な負担の面で最も有利です。
瀬戸市の空き家、通知が来る前にご相談ください
水野・幡山・品野・菱野・赤津・定光寺など瀬戸市全域対応。「建物が古くて心配」「外壁が剥落しかけている」という状態でも現状のまま買取します。
滝田 謙介（空家パートナー代表）
宅地建物取引士：岐阜県知事免許(1)第5381号
(公社)岐阜県宅地建物取引協会 東濃支部
30,000件以上の空き家問題を解決してきた「空き家買取のプロ」。他社で断られた困難物件の再生にも積極的に取り組んでいます。
