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「私が今、実家を管理しているんですが、もし施設に入ることになったらどうなるんでしょう」
ご高齢の親御様がいらっしゃる方からよく受ける質問です。自分が管理している間は問題ないが、動けなくなったら誰がやるのかという不安は、とても現実的な問いです。
施設入居後に不動産を売却するには、思った以上のハードルがあります。データと法律をもとに整理します。
介護施設入居に関するデータ（厚生労働省）
・特別養護老人ホーム（特養）の入居者数：約65.5万人（2023年3月末時点）
・有料老人ホームの入居者数：約66.4万人（2023年）
・介護が必要になる平均年齢：男性72.14歳・女性74.79歳（内閣府「令和4年版高齢社会白書」）
・特養入居者の約60〜70%が何らかの認知症症状を持つ（厚生労働省調べ）
出典：厚生労働省「令和5年介護サービス施設・事業所調査」、内閣府「令和4年版高齢社会白書」
施設に入ることは決して遠い話ではありません。70代前半から後半にかけて、多くの方が何らかの形で介護を受ける状況になります。その時点で実家がどういう状態にあるかを、今から考えておくことが重要です。
不動産の売却には、売買契約書への署名（実印）・印鑑証明書の取得・決済時の立ち会いなど、本人が直接行う必要がある手続きがあります。施設に入っていても、本人に意思能力があれば委任状を使って家族が代行できます。ただし施設内での手続きには制約があることもあります。
施設に入った後に認知症が進んだ場合、法律上「意思能力のない状態」と判断されると、その後に作成した委任状や署名・押印が無効になることがあります（民法第3条の2）。
この状態になると、成年後見人の選任が必要になります。家庭裁判所への申立てから後見人の選任まで通常2〜6ヶ月。後見人への報酬は月2〜6万円程度で終身かかります。さらに自宅（実家）の売却には家庭裁判所の許可が必要で、売却のタイミングや価格も制約を受けることがあります。
施設に入っている間も、節税特例の期限は刻み続けます。
・取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）：相続から3年10ヶ月以内に売却が必要
・空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）：相続から3年を経過する年の12月31日まで
「施設に入ってから落ち着いたら売ろう」と思っていると、いつの間にか期限が切れていることがあります。
有料老人ホームの月額費用目安：15〜40万円程度
5年間の累計：900万〜2,400万円
10年間の累計：1,800万〜4,800万円
春日井市は名古屋市に隣接しており、高蔵寺・勝川・坂下エリアなど一般的な住宅地の実家は、買取でも一定の金額になるケースがあります。施設入居を考えているなら「実家を売って施設費用に充てる」という選択は合理的です。売却代金で施設費用の心配が大幅に減ります。
対策① 施設入居前に実家を売却する
最も確実な解決策。本人が元気なうちに実家を売却してしまえば、施設入居後の手続きの複雑さがすべて解消されます。売却代金を施設費用に充てることもできます。
対策② 任意後見契約を締結する
元気なうちに公証役場で「任意後見契約」を結んでおくことで、認知症になった後も信頼できる家族が不動産売却などの手続きを代行できます（任意後見契約に関する法律）。費用は公正証書作成費用として数万円程度。家庭裁判所が選ぶ見知らぬ専門職が後見人になるリスクを避けられます。
対策③ 家族に「物件の存在と書類の場所」を伝えておく
売却しない場合でも、子供に「こういう物件がある」「固定資産税の通知書はここにある」「権利証はここにある」と伝えておくだけで、後の手続きが大幅に楽になります。これは最低限やっておくべきです。
春日井市の実家、施設入居を考え始めた今がご相談のタイミングです
高蔵寺・勝川・春日井・坂下・神領・篠木など春日井市全域対応。「施設に入る前に整理したい」というご相談を多くいただいています。提携司法書士のご紹介も可能です。
滝田 謙介（空家パートナー代表）
宅地建物取引士：岐阜県知事免許(1)第5381号
(公社)岐阜県宅地建物取引協会 東濃支部
30,000件以上の空き家問題を解決してきた「空き家買取のプロ」。他社で断られた困難物件の再生にも積極的に取り組んでいます。
