アーカイブ

2026年08月04日

売却・買取のお役立ち情報可児市

可児市の空き家、更地にしてから売った方が高い？

可児市の空き家、更地にしてから売った方が高いは本当？

「古い家を解体して更地にしてから売ろうと思っています。そちらの方が高く売れますよね？」

どちらかというと、若い方より年齢を重ねたお客様に多い考え方です。確かに「きれいな更地の方が買いやすい、土地の価値は変わらない」というイメージがあります。昔は土地にかなりの価値があったのも事実。ただし実際の数字を計算してみると、「解体してから売る」ことが損につながるケースが多くあります。

解体すると起きる3つの問題

⚠️ 問題①　固定資産税が最大6倍になる

建物が建っている間は「住宅用地の特例」（地方税法第349条の3の2）により、土地の固定資産税の課税標準額が最大1/6に軽減されています。解体するとこの特例が外れ、翌年から税額が最大6倍になります。

試算例（可児市・土地100㎡・評価額350万円）：
建物あり：350万円 × 1/6 × 1.4% ≒ 年間8,166円
更地にした後：350万円 × 1.4% ＝年間49,000円
差額：年間約40,834円の増税。売れるまでの期間が長くなるほど積み重なる。

⚠️ 問題②　解体費用100〜200万円が出ていく

木造住宅の解体費用目安：
・30坪：100〜150万円程度
・40坪：130〜200万円程度
・アスベスト含有の場合：さらに30〜100万円以上加算

解体費用を支払っても、更地にしたことで解体費用分を回収できるとは限らない。

⚠️ 問題③　再建築不可の土地は解体で「使えない土地」になる

可児市の旧市街地・細い路地に面した建物の中には、接道条件を満たしていない「再建築不可物件」が存在します（建築基準法第43条）。解体すると、更地にしても新しい建物が建てられず活用できない土地になってしまいます。

建物があるうちは「現状のまま買取」という選択肢があります。解体前に必ず接道条件を確認することが重要です。

「現状のまま買取」と「解体後に売却」の比較

試算例（可児市・一般的な戸建て）

現状のまま買取の場合：
買取価格：500万円（例）
解体費用：0円（買取業者が負担）
手元に残る金額：500万円

解体してから仲介売却の場合：
解体費用：150万円（自己負担）
更地売却価格：600万円（例）
仲介手数料（3%+6万円）：約24万円
固定資産税増加分（売れるまで1年）：約4万円
手元に残る金額：600万円 − 150万円 − 24万円 − 4万円＝ 約422万円

「更地にして高く売る」方が、結果として手元に残る金額が少なくなることがあります。
※あくまで試算例です。実際の金額は物件・状況によって大きく変わります。